KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI

I. GİRİŞ

İşbu bilgi notu konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin mevzuat kapsamında yüz gün ve daha kısa süreli kiralama faaliyeti yürütecek kişilerin yerine getirmeleri gereken yasal prosedür ve uymaları gereken kurallar ile izinsiz kiralama faaliyeti yürütenlere ve izin belgesi sahiplerine uygulanacak yaptırımlar hakkındadır.

II. GENEL OLARAK MEVZUAT

Yüksek enflasyon ortamı ve kira artışlarına getirilen yasal sınırlamaların beraberinde getirdiği Airbnb vb. aracı platformlar üzerinden kısa dönem kiralama faaliyetlerine ilişkin 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ve Turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine ilişkin usul ve esasların düzenlendiği Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kanun ile yüz gün ve daha kısa süreli her türlü kiralama faaliyeti turizm amaçlı kiralama kapsamına alınmış ve konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslar, izin belgesi düzenlenmesi, idari yaptırımlar ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümler belirlenirken Yönetmelik ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir.

III. TURİZM AMAÇLI KİRALAMA

Turizm amaçlı kiralama, Kanun’un 2. maddesinin (g) bendinde “konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması” şeklinde tanımlanmaktadır. Diğer bir ifadeyle yüz gün ve daha kısa süreli her türlü kiralama turizm amaçlı kiralama kapsamına alınmıştır.

Kanunun lafzından yalnızca konut niteliğindeki taşınmazların Kanun’da tanımlandığı şekilde turizm amaçlı kiralanabileceği anlaşılmakta olup; işyeri niteliğindeki taşınmazlar için izin belgesi düzenlenemeyecektir.

IV. İZİN BELGESİ 

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, izin belgesi alınması zorunlu hale getirilmiştir. Kanun’un 3. maddesinin 5. fıkrası kapsamında izin belgesini almakla yükümlü kişi kiraya verendir. Kiraya veren ise Yönetmelik’in 4. maddesinin (f) bendi gereğince konutun mülkiyetine sahip olan veya konut üzerinde lehine üst hakkı veya intifa hakkı tesis edilmiş olan kişidir.

Kiraya veren kişiye ilişkin düzenlemeler ile paralel olarak Kanun’un 3. maddesinin 7. fıkrasıyla izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Başka bir anlatımla konutu, turizm amaçlı veya mesken olarak kullanmak üzere kiralayan kişilerin Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca alt kiralama veya kullanım hakkını devretme yetkisi olsa dahi konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütmesi Kanun’a aykırıdır.

Yönetmelik’in 6. maddesinin 6. fıkrasında konutun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemeyeceği açıkça hüküm altına alınmıştır. Yine konutun odaları aynı anda farklı kişilere kiraya verilemeyecektir.

V. İZİN BELGESİ BAŞVURUSUNA İLİŞKİN USUL VE ESASLAR

a. Gerekli Belgeler

İzin belgesi düzenlenmesine ilişkin başvurularda gerekli belgeler Yönetmelik’in 2. maddesinin 2. fıkrasında aşağıdaki gibi sayılmıştır:

1.   T.C. kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, T.C. vatandaşı olmayan kiraya verenler için pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya potansiyel vergi kimlik numarası[1] 

2.  Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı[2]

3. Konut üzerinde birlikte paylı ve/veya elbirliğiyle mülkiyet bulunması durumunda tüm maliklere ait kimlik bilgileri ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları ve Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) nezdinde diğer malikleri temsile yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya veren malikin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı

4.  Konutun bina içerisinde bulunması halinde konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin binada yer alan ve yalnızca konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği[3] 

5.   Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, sitede yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği

Başvurucunun tüzel kişi olması durumunda kimlik bilgilerine ilişkin vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası ve temsile yetkili kişilerin kimlik bilgilerine ilişkin belgelerin ibrazı zorunludur.

b. Başvuru Süresi

Başvuru süresi “Daha önce yapılan turizm amaçlı kiralamalar” başlıklı Kanun Geçici Madde 1 ile düzenlenmiş olup; anılan madde hükmüne uyarınca kiraya verenlerin Kanun’un yürürlüğe girdiği 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde izin belgesi almak üzere başvuru yapmaları zorunlu kılınmıştır.

Bu kapsamda Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte veya öncesinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlara 31.01.2024 tarihine kadar başvuru hakkı tanınmış olup; Kanun’un lafzından anılan tarihe kadar idari yaptırım uygulanmayacağı anlaşılmaktadır.

c. Başvuru Prosedürü

Başvurular e-Devlet üzerinden doğrudan kiraya veren ya da vekili tarafından yapılabilecek ve izin belgesi düzenlenmesi işlemleri 3 (üç) ay içerisinde sonuçlandırılacaktır. Kiraya verenin bizzat yapacağı başvurularda kendisine ait UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi Mesaj Merkezi) hesabını sisteme tanımmlaması zorunludur. UETS hesabı olmayan kişiler başvurularını tamamlayamayacaklardır.

Başvuru sırasında ibraz edilen belgelerin doğruluğu denetlenmeyecek olup; başvuru sahibinin ibraz ettiği belgelerin aslına uygun olduğu ve gerçeği yansıttığı, yine başvuru sırasında verilen bilgilerin doğru olduğu kabul edilmektedir. Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulduğunun tespiti halinde başvuru reddedilecek, konut belgelendirilmiş ise izin belgesi iptal edilecek ve belgeleri ibraz edenler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulacaktır.

d. Denetim

İzin belgesi işlemlerinin düzenlendiği Yönetmelik’in 6. maddesinde denetim hususu da düzenlenmiş olup; başvurunun kabul edilmesi halinde izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren otuz gün içerisinde konutta denetim yapılacaktır.

Yapılan denetimde asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların izin belgesi sahipleri hakkında Kanun’da öngörülen idari para cezaları uygulanacak ve eksikliklerin giderilmesi için on beş gün süre verilecektir. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde eksikliklerin giderilmediğinin tespiti halinde izin belgesi iptal edilecektir.

VI. İZİN BELGESİ SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

a. Asgari Nitelikler

Konutta aranacak nitelikler Yönetmelik’in 9. maddesinde düzenlenmiş olup; konutların başvuru esnasında aşağıdaki nitelikleri sağlaması zorunludur. Aksi halde idari para cezası ve izin belgesinin iptali yaptırımları uygulanacaktır.

o   En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi

o   Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.

o   Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren krok

o   Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması

İzin belgesi düzenlendikten sonra yukarıda belirtilenlere ek olarak aşağıdaki niteliklerin de sağlanması zorunlu kılınmıştır:

o   Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme

o   Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme

o   Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme

Yukarıdaki bilgilerin konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü Airbnb vb. aracı platformda yer alması zorunludur.

b. Konutun Kapasitesi

Konutun kapasitesi Yönetmelik’in 9. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde öngörülmüş olup; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanacaktır. Yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilebilecektir. Bu şartları sağlayan konutun oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişi olabilecektir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınması yasaklanmış olup; kapasitenin üzerinde kullanıcı alınması durumunda idari para cezası uygulanacaktır.

c. Kimlik Bildirimi

Kanun’un 3. maddesinin 8. fıkrası ile izin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu (“1774 sayılı Kanun”) hükümleri uygulanacak olup; izin belgesi sahibi bildirim yükümlülüğü kapsamında sorumlu kişi kabul edilmektedir.

1774 sayılı Kanun gereğince turizm amaçlı kiralanan konutun izin belgesi sahibi, konutta ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarını günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmakla yükümlülerdir.

VII. UYGULANACAK İDARİ YAPTIRIMLAR

İzinsiz kiralama faaliyeti yürütenlere ve izin belgesi sahiplerine uygulanacak yaptırımlar Kanun’un 4. maddesinde sayılmıştır. İdari para cezaları 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) ila 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) arasında değişmekte iken izin belgesinin iptali gibi yaptırımlar da öngörülmüştür.

1. İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde kiraya verenlere uygulanacak idari yaptırımlar Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasında aşağıdaki şekilde sıralanmıştır:

• İzin belgesi bulunmayan konutları turizm amaçlı kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 (on beş) gün süre verilecektir.

• Bu süre sonunda izin belgesi almaksızın faaliyette bulunmaya devam edenlere 500.000,00 TL (beş yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve bir kez daha izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 (on beş) gün süre verilecektir.

• Yukarıdaki yaptırımlar uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında ise 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• İzin belgesi sahibinden kiraladığı konutu, kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkkında her bir sözleşme için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Mesken olarak kullanmak için kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) para cezası uygulanacaktır.

• İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Tüm bu izinsiz faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, aracı hizmet sağlayıcıları hakkında her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Son olarak her defasında 100 günden fazla süreli yani uzun dönem kira sözleşmesi yapılmasına rağmen, aynı konutu ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

2. İzin belgesi sahiplerine uygulanacak yaptırımlar ise Kanun’un 4. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmiştir:

• Bakanlık tarafından istenilen bilgi ve belgelerin 30 (otuz) gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• İzin belgesi sahibinin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren 30 (otuz) gün içerisinde bildirilmemesi durumunda 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal media, web sayfası vb. araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması halinde 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Konutun taahhüt edilen koşulların sağlanmaması halinde 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi durumunda 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Konutun sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde ise yine 50.000,00 TL (elli bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak olup; bu yaptırımın uygulanmasına takiben 15 (on beş) günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda 200.000,00 TL (iki yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve asılması için 15 (on beş) gün süre verilecektir. Verilen sürenin sonunda plaketin asılmaması halinde 500.000,00 TL (beş yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

• Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespiti halinde ise 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve aykırılıkların giderilmesi için 15 (on beş) gün süre verilecektir.

Kanun’un 4. maddesinde öngörülen yukarıda sayılan yaptırımlara ek olarak başvuru sırasında gerçeğe aykırı belge sunulduğunun tespiti halinde başvuru reddedilecek, konut belgelendirilmiş ise izin belgesi iptal edilecek ve belgeleri ibraz edenler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulacaktır.

VIII. İZİN BELGESİNİN İPTALİ

İzin belgesinin iptali halleri Kanun’un 5. maddesinde sayılmış olup; izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği öngörülmüştür.

1.   İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

2.  Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

3.  İzin belgesi sahibinin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi halinde izin belgesinin devri için konutun yeni maliki tarafından başvvuru yapılmaması.

4. Konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

5. Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespiti halinde verilecek 15 (on beş) günlük süre içerisinde aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

[1] Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması halinde imza beyannamesi ibrazı zorunludur.

[2] Tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesinin ibrazı gerekmektedir. 

[3] Rezidans içerisinde bulunan konutlar ile müstakil konutlar için bu belge aranmaz.